«Invertí en ladrillos que mal no te va a ir», era el consejo que décadas atrás daban los más veteranos a algunos jóvenes que lograban hacerse de sus primeras ganancias importantes. La práctica dio su rédito durante un tiempo, aunque después otras formas menos tradicionales de inversión comenzaron a aparecer en el mundo de las finanzas.
Pero los ladrillos siguieron estando presentes y una modalidad dinámica en la década del noventa fue la de reciclar viviendas para luego comercializarlas.
Los que siguieron de cerca el desarrollo inmobiliario afirman que años después ese segmento se enlenteció pero ahora volvió a cobrar fuerza. Incluso, estiman que en algunos barrios montevideanos el proceso de comprar una propiedad usada, transformarla mediante un reciclaje y luego venderla puede conseguir en algunas oportunidades una rentabilidad de entre 20% y 30%.
Cordón, Palermo o Reus, en su parte norte, son barrios donde pueden observarse reciclajes en varias de sus cuadras. ¿Pero cuál fue el motivo que llevó a los desarrolladores a optar por esta modalidad de construcción?
El operador inmobiliario Julio Villamide brindó su opinión. «El reciclaje es una actividad que existe en el mundo, sobre todo para el stock de inmuebles muy antiguos como el de Montevideo, que en promedio tiene casi 50 años de edad», dijo a El Observador.
Recordó que en la década de 1990 el Banco Hipotecario del Uruguay financiaba tanto reciclajes como obras nuevas, algo que la actual Carta Orgánica no le permite hacer.
«Por eso, en esa época estuvo muy activo, fundamentalmente en el Parque Rodó y Cordón», manifestó Villamide. Luego los costos de construcción inhabilitaron continuar con el desarrollo de reciclajes, pero en la actualidad con las restricciones adicionales aplicadas a la normativa que concede exoneraciones tributarias para edificar viviendas de interés social, repuntó.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las propiedades, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.
Esos fueron los argumentos que volcaron a los desarrolladores nuevamente hacia el negocio del reciclaje.
Una de las preguntas es cuánto se puede obtener de ganancia con un emprendimiento de ese tipo.
En Buenos Aires, arquitectos consultados sostienen que en algunos barrios puede oscilar ente 20% y 30%. Villamide indicó que en la capital argentina el costo de construcción es más bajo que en Uruguay.
Pero igualmente, indicó que ese promedio de utilidad puede conseguirse en Montevideo.
«Es razonable que se obtenga en un reciclaje, ya por encima es difícil de conseguir en el mercado; comprando y vendiendo bien, siendo austero en los costos del reciclaje se puede llegar a ese nivel», explicó.
«Otra cosa a favor del reciclaje respecto a la construcción tradicional es que el tiempo que se precisa es menor, por lo tanto no es lo mismo obtener una rentabilidad de 30% en un año que en tres», sostuvo Villamide.
Por su parte, el presidente de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, Álvaro López, indicó a El Observador que el reciclaje ayuda a preservar características de algunos barrios –manteniendo muchas veces las fachadas de casas antiguas– y a su vez aumenta el stock de viviendas disponibles por generar más unidades. «Aumentar el parque de propiedades y posibilitar el acceso es muy importante porque la vivienda es un derecho», afirmó.
«De la casa se pasa al apartamento, a una propiedad horizontal; la intervención arquitectónica consiste en conseguir más unidades de habitación», explicó López.
Como ejemplos, mencionó reciclajes en zonas de Palermo o el Parque Rodó en calles como Durazno o Canelones. También casos en el barrio Reus o en la zona del Mercado Agrícola.
La vigencia del ladrillo
Por su parte, el arquitecto Jorge Morán (del estudio Jorge Morán y Asociados) señaló que actualmente el reciclaje es una de las modalidades que más se mueve en el mercado de la construcción. «Al mermar las obras grandes, muchos de los inversores están haciendo eso: adquieren una vivienda, la reciclan y la venden», dijo a El Observador.
Indicó que lo más común es «comprar una propiedad y hacer dos o más unidades, o reciclar la casa y darle mucho más valor por el hecho de modernizarla; se le hacen cambios en las aberturas o los pisos y eso después genera una diferencia de precio al venderla».
Señaló al Cordón como el barrio donde se incrementó la actividad en los últimos años. «Seguramente sea por la cercanía con lugares de estudio o el centro de la ciudad», manejó.
Al igual que Villamide, sostuvo que el repunte de los reciclajes se observa, en gran parte, por las últimas modificaciones para la promoción de viviendas de interés social.
«Hay un retroceso en ese sentido y los inversores están buscando otras posibilidades», dijo Morán .
La arquitecta Lercy Saavedra es una de las responsables del estudio Saavedra y Viera, ubicado en Punta del Este. Se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios y también ofrece otros servicios a los propietarios que quieren vender con el objetivo de valorizar las viviendas (ver aparte).
Está al tanto de ese segmento de negocio que obtiene valor de la modernización de inmuebles antiguos, aunque marcó que la realidad en la península es otra que en Montevideo, principalmente en los porcentajes de ganancia que dejan esos proyectos.
«No veo en nuestro mercado una brecha de ganancia de 20% y 30% en la compra, reforma y reventa de propiedades sean casas o apartamentos», expresó a El Observador.
«Tuve la oportunidad de analizar rentabilidades de estos negocios y la mayoría no dejan más de 10% o 12%», agregó.
Uno de los motivos esgrimidos por Saavedra es que en Punta del Este se parte de un alto precio de la tierra. «Entonces, los márgenes son menores; capaz que en Montevideo es otra cosa», concluyó.
